险企养老社区入住门槛高达400万,险企构建高等社区抗争养老行业

  险企加大中高端养老社区投入,两大盈利来源受关注

  随着老龄化社会的到来,险企嗅到先机纷纷加入养老产业链的行列。除研发应景的养老产品外,包括泰康、合众、国寿、新华在内的险企也加入养老社区的阵营。日前,太平人寿宣布将在全国16个地区打造“候鸟式”服务,力求让老年人享受不同模式的服务。

  邓雄鹰

《证券日报》记者近日获悉,某险企4月24日将发售一款养老社区挂钩产品,初步规定客户购买该挂钩产品之后总缴保费达400万元以上的,可获得该险企养老社区不限时居住资格。

  国际金融报 陈思琦

  北京商报记者了解到,自去年年中,太平人寿提出在全国范围内打造“梧桐之家”颐养社区的概念以来,已经圈定在包括北京、上海、天津、无锡、南通、大连、青岛等16个地区建造国际健康颐养社区。截至目前,上海“梧桐之家”已在建,太平人寿相关负责人向北京商报记者透露,该社区预计2017年便可入住。

  保险公司投资养老社区热情高涨。7月21日,中国太平集团旗下太平养老产业投资有限公司(下称“太平养老产投”)首次对外披露其养老社区战略,根据规划,未来3-5年左右太平将打造6-10个养老社区,投资总额约200亿元至300亿元。

记者统计,截至2013年年末共有超过10家险企涉足养老地产,超过24家险企涉足投资性房地产,超过85家地产商参与了养老地产的投资。

  近日,中国太平官网发布一则新闻称,斥资40亿、耗时六年建设的国内高品质养老社区“梧桐人家”项目即将启动销售,预计2019年年内即可入住。

  事实上,养老产业具有较大发展空间已成为一种共识,多家险企纷纷跑马圈地来争抢这块大蛋糕。尤其保险新“国十条”发布后,明确指出“支持符合条件的保险机构投资养老服务产业,促进保险服务业与养老服务业融合发展”,让更多险企雄心勃勃。

  此前几天,泰康人寿刚刚宣布了其宏伟的养老社区战略,将在未来5-8年投资1000亿元,在全国建设15-20个养老社区。从2010年起,中国人寿、中国平安、中国太平、新华保险、泰康人寿、合众人寿等一大批险企相继布局养老社区。

全国老龄工作委员会办公室研究院秘书长张磊告诉记者,一方面各机构纷纷涌入养老地产势必会形成抢食养老高端客户的态势;另一方面,中国的高端客户人群有限,并非所有高端人群都会住进养老社区,即使短期有大批客户入住,但长期来看,入住率、目标客户数量依然会遇到瓶颈。

  养老社区的两大盈利来源

  去年11月,新华保险金沙注册送26体验金,董事长康典也曾对外披露,已有两个养老项目正在建设当中
,其中延庆养老家园项目提供各类自理型高端养老公寓大概400多套,目前已基本完成一期项目的施工作业,今年初就会启动销售;另一个北京莲花池大厦项目面对各类需要护理的老年人,建成后有250套左右,预计2016年正式投入使用。

  保险公司纷纷抢占养老社区的背后,是保险公司抢占朝阳产业、丰富产品线的战略考量。但是中国人习惯居家养老、养老社区投入周期长,盈利前景不明等问题犹在,此外,目前养老社区入住门槛普遍较高。

每年仅能住1个月

  近年来,打造中高级养老社区在保险业成为了高频词汇,据不完全统计,目前已有8家险企在养老社区领域有所投资,包括中国人寿、中国平安险企养老社区入住门槛高达400万,险企构建高等社区抗争养老行业。、新华保险、太平人寿、合众人寿、泰康人寿等。

  率先提出建养老社区的泰康人寿自然也不甘落后。自2009年泰康人寿拿到首家养老社区项目经营牌照后,去年泰康人寿董事长陈东升接受媒体采访时透露,泰康人寿已完成对北京、上海、广州、三亚、苏州等核心城市的战略布局,并放出“未来5-8年的蓝图,
即在全国投资1000亿元形成25-30个医养活力社区”的豪言。而接近泰康人寿的人士也向北京商报记者透露,今年6月,预约养老社区的老人可在泰康之家北京旗舰社区正式入住。

  未来5年投资约300亿元

记者了解,上述险企将要推出的这款养老社区挂钩产品,达到一定的保费额度之后才有资格入住养老社区。比如,客户所交总保费到达100万元,只能保证5年内每年可入住1个月;总保费200万元以上的,保证10年内每年可入住1个月;总缴保费达400万元以上的,可获得该险企养老社区不限时居住权。此外,要想享受养老社区服务的最低缴费标准大约是每年缴保费5万元、累计10年期缴50万元。

  从各公司官网的介绍中可以发现,这些中高端养老社区几个共通点:一是装潢设施精致高级;二是服务项目细致全面;三是地理位置优越。如太平人寿的“梧桐人家”,全部设施前期一次性建成,以免后期装修给住户带来生活不便。

  紧跟泰康人寿的步伐,有房地产股东背景的合众人寿也紧随其后,并抢先签单。自2013年10月23日,合众人寿在武汉投资建造的“合众优年生活——持续健康退休社区”
开门营业以来,截至目前,已有百余人正式入住。

  太平的首个养老社区“梧桐人家”位于上海浦东,建筑面积29万余平方米,预计投资30亿元。社区将于今年10月动工,预计2017年底开业,大约可容纳3600余名老人入住。

预售该款产品的销售人员告诉记者,“这款产品已经开始在全国各地路演,目前已经有800多名客户预订了该挂钩产品,预订之后可在全国16个省市自由选择入住。”

  中高端养老社区如此大规模的投资,如何实现盈利?多家公司表示,盈利来自两个方面,一是社区住宿服务费用,二是客户购买保险。

  此外,险企大佬中国人寿和平安人寿[微博]在养老社区的追逐中更是马不停蹄。在中国人寿旗下的苏州阳澄湖半岛活力养老项目、天津空港医养结合项目于2013年落地后,
位于北京市大兴区的国寿星牌健康管理综合体、三亚健康养生项目也启动;针对不同类型的养老需求,四个地区分别展开试点。
而早在2012年9月23日,平安进军养生养老产业的首个项目——桐乡平安养生养老综合服务社区在浙江省桐乡市正式启动。

  太平养老产投一位人士表示,一线城市将是重点布局区域,二线城市主要关注度假休闲城市。未来3-5年左右太平将建设6-10个养老社区,投资总额约200亿元至300亿元。此后逐渐扩至全国。太平第二个养老社区选址无锡,前不久已签约,即将进行整体规划,预估投资额约25亿元。

记者发现该险企养老社区的缴费模式类似泰康人寿,泰康人寿需缴纳200万元保费作为入住门槛。而根据上述险企销售人员的介绍,目前与养老社区对接的产品起价不等,投保人至少需要一次或多次缴纳不少于400万元的保费,才可以在达到法定退休年龄时获得不限时入住养老社区的资格。产品到期后按年返还养老金直至身故。同时,如果入住的投保人低于养老社区的实际容纳量,投保人已经达到退休年龄的直系亲属可以优先入住。

  太平人寿相关人士在接受《国际金融报》记者采访时表示:“目前‘梧桐人家’的入住方式有两种。一种是面向太平人寿客户,只要购买了太平人寿的保险产品,累计保费达到一定金额,就能获得入住资格。例如,某位客户购买太平人寿某款年缴保费20万元、10年期缴的保险产品,那么自购买之日起,他就拥有了入住‘梧桐人家’的资格。另一种则是会籍制,入住太平梧桐人家的住户,需要根据入住房型的不同面积,支付不等的入住资格费用,入住后按月支付服务管理费。同时,入住资格可以承继和转让,也可以变更入住人。”

  保险公司纷纷抢占养老社区的背后,是保险公司抢占朝阳产业、丰富产品线的战略考量。陈东升直言,中国现在到了经济结构转型、中产阶级形成、服务业崛起的时候,现代服务业的基础设施是学校、医院和养老院,医疗养老是未来中国最具朝阳的产业。如果按现在10万亿元保险资金的规模,理论上未来可有3万亿元保险资金进入养老和医疗领域。

  上述人士表示,上海的梧桐人家社区投资资金主要是保险资金,未来可能会开拓更多资金渠道来源。

但交了400万元不代表就不需要交纳其他费用。根据合同条款,购买保险只是取得了入住养老社区的资格,相当于免除了未来入住的房屋租金,而物业费、卫生费、水电费、护理费等仍需要入住后再进行缴纳。

  而泰康人寿旗下养老社区泰康之家的入住方式却仅有一种,泰康之家相关人士在接受《国际金融报》记者采访时表示,想要入住养老社区,需要先交保费。“客户购买泰康人寿的保险产品,除享受保单的保障利益外,还可额外获得泰康全国连锁高端医养社区的入住权,且投保保费门槛最低总保费200万元。”

  “而相较于其他资本,保险公司借助其强大的资金实力以及保险业务的协同效应
,率先建立起相对成熟的养老产业链商业模式。”太平人寿相关负责人表示,在这种模式下,养老社区会创造保险业新的增长点,其向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品,推动保险产品的创新,同时带动下游的老年医学、护理服务等产业,能够极大地延伸和扩展寿险产业链。据了解,购买太平人寿的寿险产品,保费达到200万元,将拥有入住资格,目前已向近万人发出这一资格证书。未来,中国太平将陆续推出多款与高端养老社区挂钩的养老保险产品。如果客户选择在“梧桐之家”
养老,可以享受“候鸟式”服务,依据个人习惯、喜好,选择各地不同的“梧桐之家”
。泰康人寿也表示,正在研究探索推移动式养老服务。

  和目前保险公司将养老社区和保险产品直接挂钩的通行做法有所不同,太平人寿4月份对应开发的终身年金保险并没有直接与太平养老社区挂钩,但达到一定标准的前5000名客户会获得入住资格。截至6月底,该产品承保保费约4亿元,2000位客户获得了入住资格,未来入住后,返还的年金可以冲抵养老费用。

和上述险企以及泰康人寿相比,合众人寿养老社区的入住资格则显得较为灵活。合众方面人士介绍,老人可通过两种方式入住合众优年养老社区。一是即期客户入住,医疗保障金5万元起步,每床或每套起步租金800元,服务费1200元/人起步,两人一同入住则1000元/人起步。每人伙食包月900元。换言之,每人除一次性缴纳5万元后,每月至少还需缴纳2700元。二是通过购买保险入住,目前主要有两种产品。其中一款,每年交3万元,十年期,70岁后可以入住10年;另一款产品,每年交5万元左右,交10年,70岁后可以住终身。

  中资协会员服务评价专家高级经济师马勇在接受《国际金融报》记者采访时表示:“从国际经验看,这种盈利模式的投资回报率为8%-11%。在不考虑月租金上涨的情况下,投资回收期限长达30年,对保险资金投资管理及风险管理提出了较高要求。从国内经验看,养老社区入住率达到约70%以后,运营管理收入(月费+护理费)将可覆盖运营管理成本,从而产生正的净现金流。根据有关测算,在由养老社区土地使用限定的50年投资持有期内,项目投资的内部收益率在5%-5.5%左右,可基本覆盖保险资金的运用成本。”

  北京商报记者 崔启斌 陈婷婷/文 贾丛丛/制表

  太平人寿一位人士表示,8月份,该公司将再度推出针对高端客户的养老产品。

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  然而如此高额的入住费用,能够真实缓和当下养老服务压力吗?针对此问题,截至发稿前太平人寿与泰康人寿未回应。

  一般来说,养老社区入住费用大概包括居住费、护理费用等。目前养老社区入住门槛普遍较高,不少白领直呼住不起。例如泰康人寿挂钩养老社区的保险产品总缴费200万起。

需高端客户来支撑

  有效控制风险是可持续经营的前提

  太平养老产投人士表示,具体费用还没有确定,目前有一个大概的方向。例如“梧桐人家”是比较高档的养老社区,如果老人不需要额外护理,一房一厅每人每月费用大约在9000元-15000元之间,包含房间费用、物业管理费、服务费、餐费、基本的健康管理费用、老年大学费用等各项费用。但如果出现了额外的护理需求,就要付额外的护理费用。

张磊表示,各险企投资养老地产的一个核心目的是高端客户的再次开发,因为保险公司积累了一批高端客户,所以做养老地产有天然优势。

  尽管多家险企都在加大对中高端养老社区的投入,此项目依旧存在着许多风险。马勇指出,存在的风险主要有三点:

  直接回报率约5%

在泰康人寿公布的几位购买了相关保险产品的客户中,投保人主要来自投资界、艺术界、学术界和商界。但工薪阶层投保的案例并不多见,高保费门槛将绝大多数工薪阶层挡在了养老社区的门外。

  一是投资风险。养老社区投资量大,动辄十几亿元或上百亿元,且只能作为物业长期持有,不能出售,流动性弱,如遇到土地和房地产市场价格较大波动,将难以及时收回投资成本。

  目前国际上养老社区的盈利模式有多种,一种是地产模式,利用银行资金和短期资金来建设,再把房子卖出去,但保险资金尚不能直接投资居民住房,另一种则是长期持有,目前保险公司主要采取这种方式。

从全国来看,目前绝大多数的老人是根本住不起这些养老社区的,中国的老人不同于美国的老人,中国的多数老人并没有独立的资产,一大部分老人将多年的积蓄拿出来给子女买房了,根本没有钱去住高端养老社区。

  二是业务风险。保险公司重资产投资养老社区,会全方位介入养老产业链,涉足医疗、护理、照料、物业等全新领域,业务范围更宽,时间跨度更长,无法准确估测其中很多环节的成本,复杂程度远高于一般保险业务,这种情况意味着更高的业务风险。

  对外经济贸易大学保险学系副教授徐高林表示,中国老龄化趋势日益严峻,中国养老产业市场潜力巨大,但国情不同,保险公司能否找到成功模式将其变成现实的盈利点,尚在摸索阶段。

张磊告诉记者,从传统观念上来说,不少老人不愿意在偏远的郊区颐养天年;子孙满堂带来的情感需求是养老社区所无法提供的。将老人送进养老社区,老人会感觉是“子女不要自己了”,这也是为什么现在市中心的养老院爆满排队,而郊区养老院却入住率不足50%、面临亏损的原因。

  三是销售误导风险。由于产品复杂,而且时间、范围跨度大,保险公司在销售中存在有意或无意误导的动因与外部条件,一旦发生大面积误导,就可能引发误导风波。

  太平养老产投一位人士估算,不计算配套的养老年金产品,太平养老社区直接投资回报为5%左右,前几年一定是亏损,入住率要达到比较高的水平例如85%才会打平,盈利周期大概要15年。“但是我们关注长期经营,会长期持有。”该人士说。

尽管目前美国经营已成熟的养老社区的入住率能达到95%以上,但中国的养老社区毕竟仍处于起步阶段,高端养老社区的投资回报率和入住率并没有相关的经验可以借鉴。保险公司如此大手笔的投资,还必须面对土地、建筑、运营等成本的挑战。一旦没有足够的高端客户来支撑,保险公司将面临保费收不上来,却还要维持养老社区运营开支的尴尬局面。

  马勇表示:“有效控制风险是实现养老社区可持续经营的必要前提,为此,无论是重资产还是轻资产投资养老社区或其他养老服务项目,都应将风险防范放在首要位置,通过加强风险分析和监控处置,为平稳推进养老社区业务奠定基础。”

  不过,保险公司投资养老产业仍有多个盈利点可发掘,一是通过与养老结合,能对其他保险产品销售产生协同效应;二是除了租金回报,还可开发其他增值服务;三是持有数年后通过转让可获得土地升值收入。

尽管如此,险企并没有停止投资养老地产的脚步,据记者统计,截至2013年年末共有超过10家险企涉足养老地产,超过24家险企涉足投资性房地产,超过85家地产商参与了养老地产投资。

  (国际金融报见习记者 陈思琦)

  泰康之家负责人曾对媒体表示,如果服务做得好,经营服务增值会有5%-6%的稳定回报,同时会推动地产升值,总回报将达到8%-10%。

今年4月份以来,生命人寿、前海人寿先后在深圳高价拿地,泰康人寿目前也已完成北上广三大一线城市的总体布局。根据泰康人寿的投资计划,未来泰康拟将占自己公司总资产10%-20%的部分投入到养老社区之中。此外,合众人寿、太平人寿也在纷纷在二三线城市大肆扩张。

责任编辑:杨群

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