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养老机构受到各界社会资本的关注,保险、医药等资本大鳄纷纷进入养老市场,进行跨界融合。那么保险、医药企业投资养老产业的目的是什么?

中新网7月4日电
2017年6月30日,招商局仁和人寿保险股份有限公司获中国保监会开业批复,标志着我国第一家民族保险企业成功复牌,百年招商局旗下的“仁和”老字号得以传承,中国民族保险业的历史由此往前推了近60年。

  生命人寿、安邦保险举牌金地集团引发险资布局养老地产的遐想。实际上,保险公司“抢食”养老地产已成为公开的“秘密”。粗略统计,目前各险企计划投资养老地产的金额已超过2000亿元。

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股东阵容豪华

  “养老地产被看作是一场饕餮盛宴,盖房子的、卖保险的、做护理的,还有外资,都在搞,良莠不齐。”一位对养老地产颇有研究的房地产业内人士笑言,“真正的养老地产不是盖房子、卖保单这么简单,而是整合了医疗、护理、教育、社区管理等各类资源的立体服务,投资周期长、服务要求高,想赚钱得慢慢来,细火慢炖。”

  2018年8月28日,深圳市宝安区前海人寿幸福之家养老院(以下简称“幸福之家养老院”)宣布开业。该项目总投资9亿元,占地面积约1.08万平方米,总建筑面积约3.6万平方米,提供超过500张养老床位。

A股市场上,截至3月14日,养老产业概念指数上涨21.20%,超过同期上证指数涨幅1.28个百分点,如何布局养老产业概念股投资机会呢?

复牌成功的招商仁和人寿注册地在深圳前海,注册资本50亿元人民币,为近年来新设保险公司之最,股东阵容堪称“巨无霸”级别。招商局集团为招商仁和人寿主发起人,共同发起的股东包括中国移动通信集团公司、中国民航信息网络股份有限公司、深圳市投资控股有限公司、前海金融控股有限公司,以及深圳市卓越创业投资有限责任公司、深圳光汇石油集团股份有限公司和亿赞普科技有限公司。这其中既包括央企,又有地方国企、民企,是深化国企改革,探索混合所有制的成功实践。

  业内人士认为,险企要下好养老地产这盘棋,需要迈过资金流动性管理、产品设计与运营以及跨界资源整合等多重门槛。

金沙注册送26体验金 ,  开业典礼上,深圳市民政局有关负责人与前海人寿保险股份有限公司(以下简称“前海人寿”)总经理沈成方等共同为幸福之家养老院剪彩。

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记者获悉,招商局集团董事长李建红将出任招商仁和人寿董事长(李建红目前兼任两家旗下公司的董事长,另一家为招商银行),原中国太平保险集团副总裁彭伟将出任总经理。

  □本报记者 费杨生

  这是前海人寿医养健康板块首个投入运营的项目。公开资料显示,前海人寿医养健康产业布局始于2014年,并于2016年初正式组建成立了医疗健康管理中心。目前,除深圳幸福之家外,前海人寿在医养健康板块规划的项目包括在广州、南宁、西安、韶关等地投资建设多家医院、门诊部及综合养老公寓。公司希望在“开放合作、整合资源、优化服务”的基础上链接国内医养健康优质资源,运营医疗及医养结合项目,形成遍及全国重点地区与寿险主业相呼应的医疗养老服务网络。

八家险企投资超678亿元

就主发起人招商局集团而言,招商仁和人寿的复牌,填补了其在国内保险板块的空白,招商局得以实现打造全功能、全牌照的4+N综合金融服务平台的战略构想,拓展了产融协同的新空间。

  热潮涌动 大小险企齐上阵

  广东省养老服务业协会会长杨波在开业典礼致辞时表示,前海人寿积极响应党和国家的号召,前瞻布局,积极发展医疗和养老产业;幸福之家养老院是深圳市十二项重大民生工程之一,它的开业也是广东省养老服务业协会会员单位积极践行行业责任的最新成果。

姜明、胡小兰所在的这家养老院,是一家金融保险机构投资了9亿元开设的。目前,这家养老院与保险产品已经形成有效的联动。

品牌历史源远流长

  “今年我们一定完成长三角的布局。”泰康人寿董事长陈东升表示,除上海外,江苏、浙江亦被确定为布局重点,已规划在南京、苏州、杭州、宁波等地获取项目用地,因地制宜地建设泰康之家连锁养老社区。

  前海人寿总经理沈成方在开业仪式上表示,前海人寿自成立以来,积极响应号召,秉承“服务国家、服务社会”的初心,深耕保险主业、大力布局医疗养老产业。公司优质的发展得益于深圳市营造的良好发展环境,公司选择将首家养老机构–幸福之家养老院布局在深圳,希望为深圳养老服务贡献一份积极的力量。

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实际上,“仁和保险”品牌历史源远流长,可追溯至1875年12月28日招商局在上海创办的中国第一家真正意义的民族保险公司——“保险招商局”。此后,招商局创设或合并成立了“仁和”、“济和”、“仁济和”等保险公司,历经晚清与民国,谱写了中国近代民族保险业随时代变迁兴衰起伏的壮阔历史。

  泰康人寿计划未来5-8年在全国投资1000亿元,建设15-20个养老社区,先期构建拥有超过5万客户的连锁养老网络,长期达到20万客户规模。

  险企纷纷布局医养产业

欧阳罗芬是这家养老院的负责人,他告诉记者,在他们入住的客户中,有超过20%是购买了他们的保单而获得入住资格的。

传承“仁和”品牌的招商仁和人寿于2016年12月1日获批筹建,李建红在公司创立大会暨2017年第一次股东大会上表示,招商局集团在145年的历史中,为中国的保险业做出了三次重大贡献:1875年创办中国第一家民族保险公司仁和保险,1988年创办中国第一家股份制保险公司平安保险,2016年联合多家股东发起复牌仁和保险公司。此次复牌仁和保险,将中国民族保险业的历史往前推进了近60年,具有重大历史意义。

  不仅泰康人寿,大小险企都在加快布局养老地产的步伐。“中国人寿(行情,问诊)准备在两到三年完成重点区域、重点城市的养老、养生布局,初步完成养老养生基地建设,逐步研究配套的保险产品,进一步推动主业业务发展。”中国人寿董事长杨明生表示。

  事实上,近期持续加码医疗养老领域投资建设的保险公司,不仅仅是前海人寿。

前海人寿幸福之家养老院院长
欧阳罗芬:养老院可以提升保险的服务能力和提供他的服务的质量。另一方面保险保险保险本身的业务,比如说商业保险,比如说健康险,比如说企业的年金险等等,反过来也可以是为养老院互相促进互相发展。

保险、投资、医养三大业务支柱

  合众人寿高层亦透露,未来10年,合众人寿计划在全国打造26个大型养老社区,规模在1000亿元左右,届时可容纳46万老人养老。

  一个多月前,太平人寿与宁波星健兰亭在沪签署合作协议,以轻资产的模式引入旗下第三家优质养老社区;太平洋保险集团也于近日对外宣称,将加快养老产业布局发力大个险+养老投资+养老服务的新型业务模式;同方全球人寿总经理朱勇日前也向媒体透露,公司制定的三年规划中,三大业务之一就是要全力开拓医养结合的养老领域,开展跨界合作。而在养老社区上率先发力的泰康保险,已经在全国布局12
个大型医养融合养老社区。

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根据保监会的批复文件,招商仁和人寿业务范围为普通型保险(包括人寿保险和年金保险)、健康保险、意外伤害保险、分红型保险、万能型保险;上述业务的再保险业务;国家法律、法规允许的保险资金运用业务;中国保监会批准的其他业务。招商仁和人寿开业后两年内在广东省开展业务,两年后根据公司经营管理水平、业务发展状况和人才储备情况,逐步在广东省外设立分支机构。

  一些中小规模保险公司也在积极拿地,期望享有先发优势。比如,前海人寿3月末以4亿元拿下深圳一块养老设施用地,5月初又以近1.5亿元拿下西安一块商服用地。

  有统计数据显示,截至2017年6月底,全国共有8家保险机构投资29个养老社区项目,计划投资678.2亿元。2017全年,共有7家保险公司在医养领域完成重大股权投资。

在国内,类似这样的养老机构还有很多。中国保险行业协会数据显示,截至2018年12月中旬,已有8家保险机构投资超过678亿元,在全国18个省市建立了29个养老社区,占地面积约1200万平方米,床位数超过4万个。业内人士表示,险资投资养老产业可提升保险端的竞争力,助力保险公司实现内涵式增长和差异化竞争。

对于未来发展模式,招商仁和人寿提出,以普惠大众客户为基础,以服务高价值客户为特色,以国内自贸区为基地,发挥股东资源优势,坚持质量、效益和规模的协调发展,打造“线上+线下”客户全生命周期金融保险服务平台;以保险、投资、医养产业为支柱,通过“新设+并购”、“境内+境外”的发展策略,将公司建设为国内领先、独具特色和品牌价值的综合保险服务商。

  险企对养老地产的热衷源于市场前景广阔。有券商研究报告认为,到2050年中国老年人消费需求将达到5万亿元,当前每年为老人提供的产品总价值不足1000亿元。

  万亿蓝海市场待开发

平安养老保险股份有限公司董事长兼首席执行官
甘为民:养老服务、医养结合新型业态为养老保障体系建设开辟了广阔的空间。目前平安养老险,在企业补充养老保险,及年金方面已经建立了全面的产品体系,养老保险公司,可打造健康管理服务平台,融合健康服务中的养老、医药、保险、医疗等多元化服务。

彭伟介绍,立足于“保险姓保”的原则,公司首先做好保险主业,聚焦发展医疗健康、养老等保障型产品和服务,并积极探索和推动普惠金融发展。他透露,招商仁和人寿即将推出普惠型医疗保险计划,为大众客户提供“承担得起”的健康医疗保障。为满足中产和高净值客户财富管理方面的需求,招商仁和人寿近期也将推出集保障与稳健投资于一体的保险产品。

  而险企参与养老地产具有天然优势。比如,寿险资金的久期长,对资产的流动性要求不高;以项目未来的居住权打包成保险产品,可解决资金回收期长问题。此外,保险公司有大量高端客户,是养老地产项目天然的市场资源。

  保险行业分析人士认为,险企密集投资医院及养老社区,首先在于中国正逐渐步入老龄化社会的趋势,使得医养产业成为了蓝海市场,也是国务院与保监会鼓励保险资金重点投资的方向。

深圳大学金融研究所所长
国世平:现在很多机构进来,更多的是要占据保险市场养老市场。它觉得养老,未来的养老这么多人消费,它可能从另外一个派生方面来赚钱。

在医疗健康领域,招商仁和人寿一方面积极参与国家医疗体制改革,与社康中心合作引入市场化机制,建立新的社区医疗模式;另一方面,谋划打通国际医疗资源,与国际大型医疗集团合作,建立全球化的医疗服务网络,让招商仁和人寿的客户享受全球先进的健康医疗服务。在养老市场的“蓝海”上,招商仁和人寿则聚焦养老保险产品、养老社区开发和养老社区运营服务等全产业链。招商仁和人寿甫一复牌就将医养产业作为与保险、投资并行的三大业务支柱之一,足见其创新商业模式、差异化经营之决心。

  上述房地产业人士分析,泰康、合众已有实际产品推出,率先取得先发优势,其他险企要想抢占先发优势可遵循两个路径:一是复制泰康、合众的模式,尽快完成拿地、产品开发、销售推广全过程,推出实际产品;一是与房地产企业联姻,利用其土地资源、房产开发优势。后者可通过与开发商合作,这适合于具有地产大股东背景的险企,集团内部资源整合难度大大小于不同行业企业之间的跨界合作,合众人寿、前海人寿的大股东都有房地产背景。还有一条捷径就是控股具有品牌影响力的房地产公司,比如近期市场热炒的险资举牌事件。“这样的话,未来险资在土地市场的拿地、在资本层面对房地产公司的股权交易现象会增多。”

  《2017年中国居民消费发展报告》预计,到2020年,全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿左右;到本世纪中叶,我国将进入深度老龄化阶段,老年人口将达到4.8亿左右。

医养结合2021年市场规模将突破11000亿元

数字化战略打造智慧保险

  掣肘犹存 “开花结果”待深耕

  这也使得医疗养老行业成为全新的蓝海市场。据中投顾问对2017~2021年中国医养行业市场规模的预测:2017~2021年,医养行业的年均复合增长率约为17.92%,预计到2021年,医养行业市场规模将达到11603亿元。

人在这里得到的不仅是生活上的照顾,而且能够得到定期的医疗检查,而且生病了也可以得到及时的医治,并有专业的护理人员进行照顾,使老人康复。

在金融科技浪潮席卷保险业的当下,重新回归的招商仁和人寿计划积极拥抱创新与变化,将数字化作为公司核心战略之一。

  尽管险资对养老地产的计划投资额已超过2000亿元,但实际投资额仅为零头。保监会官员在去年年底的一次公开论坛上透露,截至去年10月末,保险公司投资养老地产的实际投资额仅为50亿元。

  2016年12月7日,关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见发布,提出要积极引导社会资本进入养老服务业,充分激发各类市场主体活力。2017年5月发布《中国保监会关于保险业支持实体经济发展的指导意见》指出,要发挥保险产品和资金优势,推动健康和养老产业发展。

九州通医疗投资管理有限公司副总经理
梁明发:要想把养老做好,必须要把医疗相匹配进来。我们是通过医疗来提升养老的品质,然后把养老作为我们医疗的基石。

彭伟表示,目前国内的保险公司对数字化战略还处于探索阶段,通过分析市场竞争态势,并结合当前主流新技术,包括互联网及移动互联、大数据、云计算、人工智能、区块链等,招商仁和人寿制定了由三大平台为核心的数字化战略目标。公司希望通过建立数字化营销平台、数字化服务平台和数字化管理平台,实现金融科技引领创新发展,努力打造“智慧保险,网络金融”创新发展模式。

  梳理去年10月以来的投资动向,险资对养老地产的投入依然是计划投资额高企,实际投资额增长不多。诸多业内人士称,这是因为保险企业投资养老地产还处于探索阶段。险资投资养老地产必须长期持有并运营,这对其资金管理能力、产品设计和管理能力提出了考验。

  将成险企新业务增长点

近年来,各地政府对民间资本投资举办的护理型养老机构在政策上予以补贴,对非营利性养老和医疗机构建设全额免征行政事业性收费。医养结合养老机构以不同形式为入住老年人提供医疗卫生服务,基本适应老年人健康养老服务需求,相关医药生产企业也加大了医养结合产品的投资。李西廷,是国内一家大型医疗器械生产企业的负责人,近几年来,他们也加大了相关产品的研发投入。

在这方面,招商仁和人寿具有不可多得的股东资源优势,中国移动、中国航信等股东不仅具有庞大的线上客户资源,而且具有强大的金融科技背景。招商仁和人寿已经启动与中国移动、中国航信的系列线上业务合作项目,预计将为数字化战略迈出实质性步伐。

  陈东升认为,养老社区绝对不是暴利产业,是一个很低回报、很长周期的商业模式。他介绍,养老社区从拿地、建造到推向市场,大概是8到10年的周期,这个周期里是不赚钱的。但未来产业成熟后,会给保险公司带来长期、稳定的收益,但不是暴利,而类似于固定收益;平均下来,5.2%的收益是可以接受的。

  另一方面,保险公司密集投资医养产业,还在于医疗养老可作为保险业务的重要配套,延伸保险产业链,拉动保险销售;此外,规模做大之后,保险公司还将获得大量基础数据,可用于创新养老健康保险产品研发。

迈瑞生物医疗电子股份有限公司董事长
李西廷:医疗设备我们作为生产上,一定要生产适合医养结合的一些产品,比如说我们的超声,我们的体外诊断,我们的监护系列都要做一些智能化更高,使用起来更方便,更简洁。

对于此次复牌,李建红寄予厚望,他表示,招商仁和人寿开业后,将采用全球化和数字化的战略,创新服务发展模式,适时开展兼并收购,充分发挥后发优势,稳健起步,并为未来的快速健康发展奠定基础。

  目前,泰康、合众的养老社区均有两种销售模式,即直接缴纳月租和购买保险产品。泰康人寿相关负责人介绍,最低的门槛是年交20万元,交10年,总保费200万元,等到70岁入住社区时,账户上积累的保险资金用来支付社区服务费。

  保险公司借助养老产业,可实现从“保单+现金给付”向“保单+现金+养老服务”的模式转变,锁定客户未来的养老支出,增加人身保险产品的附加值。客户由此也能够参与和体验这种创新和变革带来的经济价值增值,通过延伸产业链提升客户黏性和满意度。养老、医疗与保险相互促进,从而形成一个相互促进的“养老+医疗+保险”生态模式。

业内预测,随着我国步入人口老龄化阶段,加上相关政策的推动,今后几年医疗健康行业有望迎来爆发式增长。据中投顾问预测:2017-2021年,我国医养健康行业的年均复合增长率约为17.92%,预计到2021年,医养行业市场规模将达到11603亿元。

  合众则将目标客户定位为中产阶层。客户通过购买“合众优年生活实物养老保障计划”,提前锁定未来入住“合众优年养老社区”的权利。最低的一种选择是每年缴费2.9万元,缴纳10年,70岁入住,可居住10年。

  幸福之家养老院院长欧阳罗芬透露,目前,幸福之家与前海人寿的保险产品已经形成联动,例如,承保前海人寿保单达到一定条件的客户,即可获得幸福之家确定入住资格,并享受价格优惠。未来,随着前海人寿更多养老院投入运营,公司可为更多的客户提供更多的服务选择。

养老项目机遇与挑战并存

  “养老地产需要大量的资金投入,规模没起来的话,投入高,而影响力弱。”在华泰保险集团副总经理杨平看来,险资投资养老地产最大的挑战不是拿地、养老社区建设,而是后期一系列养老服务的提供和完善。

  欧阳罗芬表示,幸福之家养老院的医养融合,并非“养老社区+康复医院”的简单叠加,客户在这里可以享受集“养老生活照护、文化娱乐养生、医疗健康管理、财富增值服务”于一体的“养老+医疗+保险”的高品质服务。

据了解,各路资本纷纷瞄准了养老领域这一片巨大的蓝海后,利用自身优势加快了投资养老产业的步伐,但是在实际运营中又面临着诸多挑战。陆家斌,
15年前他从酒店业转身进入养老行业,目前在国内多个城市设立了养老机构。

  长江证券分析师刘俊同样认为,相较于钢筋混凝土的建设,专业医护团队的培育更加重要。“长期看护”和“专业照护”是切入养老市场的更好端口。第一步做基础设施建设,第二步谋求与医疗护理行业的深入合作,软硬兼施,保险机构才能真正分得养老市场的一杯羹。

  多家保险公司也表示,将加快构建“养老保险+养老社区+养老服务”以及“健康保险+医疗护理机构+健康管理”的产业链和生态圈,在建设养老社区的同时,还将通过开发与养老社区入住及相关服务挂钩的保险产品。

百龄帮康养产业集团创始人兼董事长
陆家斌:现在大量的的养老项目,是因为周期建设周期太慢,养老面临的的一个需求很旺盛,但是它的建设周期相对还是比较长。

  泰康人寿相关负责人强调,泰康的养老社区强调“医养结合”,计划在养老社区配套老年康复医院,在重点城市开设高端门诊和健康管理中心,并与国内外知名大学、医院、医疗研究机构等展开深度合作,提升泰康医疗体系整体水平和服务质量。

  2017年以来,在坚持“保险姓保”、回归本源的大背景下,保险公司除了在保费端大力发展风险保障型和长期储蓄型产品,在投资端也更注重具有稳健性和长期性的、支持实体经济的项目。保险机构投资医疗养老产业符合险资使用“长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定”的基本原则,已逐渐成为各大寿险公司新的业务发力方向。

陆家斌告诉记者,养老行业准入成本颇高,投资回报周期长,存在短期资金流动性风险。同时,养老服务市场技术参差不齐,缺少标准化的规范,也成为制约行业发展的主要原因之一。

  多管齐下 扶持力度需加强

  沈成方也表示,在幸福之家养老院筹建过程中,前海人寿高标准起步、高质量建设、高效率管理,务实服务民生、承担企业社会责任。后续,公司多家养老机构和医疗机构将陆续投入运营,公司希望在“开放合作、整合资源、优化服务”的基础上链接国内外优质的医养健康资源,“以客户为中心”,满足客户多样化、个性化的养老需求,不断提高前海人寿客户服务水平,成为前海人寿新的业务增长点。

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  “对参保人来讲,养老产业发展解决的是服务的问题。”中国社会科学院世界社保研究中心主任郑秉文分析,目前的居家养老、社区养老和机构养老三种养老方式都有问题亟待解决。对于机构养老,一定要鼓励民间资本参与,加大市场化改革力度,制造和维护一个民间资本进入的良好与公平的市场环境。

 

深圳市民政局社会福利处主任科员
蔡目目:需求非常地多样化,所以对我们养老服务的提供,特别是标准化这一块也是存在一些,带来一些问题,你服务又要多多样化,但你总需求量上不来,这样会造成一个什么样情况?就是说服务要成每一项的服务设计,它的成本就会高了。

  业内人士认为,养老服务业和保险的结合才刚刚开始,当前是保险公司布局养老地产的好时机,但盈利至少在5年之后。在此起步阶段,应加大政策对险资投资养老地产的扶持力度。

责任编辑:谢海平

据前瞻产业研究院统计数据预测显示,2019年我国养老产业市场规模将达到6.8万亿元,2023年我国养老产业市场规模将达到12.8万亿元,年均复合增长率约为17.13%。

  按目前保监会政策,险资投资养老地产被限定在“只租不售”范围。这给一些保险公司带来了资金压力。合众人寿董事长戴皓认为,如果完全按照租赁模式,对于投资人来说投资大、收益低、周期长,很难调动社会资本投入的积极性。而消费者不喜欢租房,更偏好购买,居住在自己家里。因此,养老社区应“可租可售”。

养老产业概念上涨超20%

  他还建议,对实物型养老保险计划给予个人所得税延迟缴税的优惠政策,即参与实物型养老保险计划的个人,其缴纳的保险费在不超过个人收入一定比例的范围内不缴纳个人所得税,而是在领取年金入住养老社区的时候再缴纳个人所得税。

WIND数据显示,在A股市场上,截至3月14日,养老产业概念指数上涨21.20%,而同期上证综指上涨19.92%,养老产业概念指数跑赢上证综指1.28百分点。具体到相关上市公司,*ST椰岛、上实发展、南京新百三只个股股价涨幅最大,分别上涨106.77%
、68.54%、55.81%。

  泰康之家CEO刘挺军认为,应明确补贴问题。区分是不是养老机构的核心点不应该放在是不是盈利上,而应该看是持有还是卖,如果是长期经营的,就应该享受补贴。他还建议,把补贴供方变为补贴需方,特别是应该在社保基金中拿出一块来支付老年的病后康复和部分护理需求。

截至3月14日,养老产业概念上市公司已有14家发布了2018年业绩预告,其中9家同比增长,5家同比下滑,业绩呈现两极分化。业内人士表示,随着养老服务模式逐渐走向精细化分工,政府出资委托专业化养老机构运营管理的公办民营养老服务模式,将会成为今后行业的主流,投资者可关注其中相关的投资机会。

  此外,养老地产发展还存在“九龙治水”现象。比如,不少保险公司做养老设施的地块属于商业用地,按要求需配备一定比例的车位,但老人们基本用不上。而行业标准缺失、专业人员短缺等现状也亟需行业组织、标杆企业引导市场向标准化、规范化方向发展。

  可喜的是,业界呼吁良久的将养老用地纳入国有建设用地供应计划已经实现。国土部4月底发布《养老服务设施用地指导意见》,明确养老用地范围、用途、年期以及供地方式等。这被业内解读为从政策面上使得营利性养老机构有了估值定位,养老机构可以完成资产估值,实现资本流动。

  但上述房地产业人士强调,目前险企储备的养老地产项目大多在一线城市郊区和二三线城市,拿地困难会是他们进军一线城市的一个门槛,而较高的收费标准也将考验投保人的接受能力,政府可以从营业税优惠、商业保险个税递延等方面予以支持。

  美国养老社区服务多元化

  美国社区居家养老被普遍认为是成熟模式,美国入住的老年人根据自身的收入情况交费,差额部分由联邦政府的财政补贴和社会捐赠作为补充。研究人员认为,中国的养老社区建设上是否可以借鉴这些经验,仍有待考察。

  资料显示,在美国,养老社区一般分为四类:生活自理型社区、生活协助型社区、特殊护理社区以及持续护理退休社区。一般来说,社区、医院和专业护理机构均有紧密合作。其中,生活自理型社区主要面向年龄在70岁到80岁之间、生活能够自理的老人。生活协助型社区主要面向80岁以上、没有重大疾病,但生活需要照顾的老人。社区提供包括餐饮、娱乐、保洁、维修、应急、短途交通、定期体检等基础服务,并可通过付费方式享受其他生活辅助服务以及用药管理及阿尔茨海默症(老年痴呆症或老年失智症)的特殊护理。特殊护理型社区主要面向有慢性疾病的老人、术后恢复期的老人及记忆功能障碍的老人。社区内设有专业护士,提供各种护理和医疗服务。持续护理退休社区面向那些退休不久、当前生活能够自理、但不想由于未来生活自理能力的下降而被迫频繁更换居所的老人。为了实现对入住老人的持续护理服务,此类社区一般是生活自理单元、生活协助单元与特殊护理单元的混合。

  在四种模式中,生活协助型社区在过去几年发展最快。目前,全美共有接近2000处持续护理退休社区(CCRC),其中约82%为非盈利性组织所有,有相当一部分是从传统养老院转型而来。对于盈利性的养老社区运营商来说,生活协助型社区的占比通常在一半以上,而CCRC占比一般不到10%。

  美国波士顿学院退休研究中心博士吴颜媛研究发现,一般而言,美国的大都市郊外和洲际高速公路等地是养老社区建设最热门的地区,相比之下,这些地区的人口密度比较低,地价比较便宜,入住者还可以便捷地享受到城市的服务。近些年来,随着“婴儿潮”一代人迎来退休,养老行业需要年增94000个床位或养老单元。

  吴颜媛认为,在上述四类养老社区形式外,美国还存在一种“活跃成年人退休社区”模式,这类社区不提供服务,最著名的代表就是“太阳城”。活跃成年人社区主要针对的是年龄在55岁至70岁之间的活跃健康老人,在医疗护理服务方面,允许使用第三方提供的家政、卫生、保健等服务,平均规模在23000户左右,平均入住时间为10年,入住率可达90.95%。与前面四种社区最大的区别是,活跃成年人退休社区房产是以出售为主,属于房地产开发项目,由地产商开发、出售,业主委员会经营和接管。

  目前,合众人寿在湖北省武汉市投资建造的国内首个名为“合众优年生活——持续健康退休社区”(CCRC)即将迎接客户入住,这也是国内第一家由保险机构投资的复合型养老社区。吴颜媛表示,在借鉴国外养老社区建设经验落地中国的过程中,缩减住房面积、卸下住房管理负担是否适用于中国的老年人的实际情况,美国养老社区中强调高尔夫等卖点能否在中国老年人中流行,以及中国的专业管理机构在养老服务管理方面的经验是否已经成熟等问题,都应被纳入考虑。

  险企深圳布局掀拿地潮

  保险公司在举牌房地产上市公司的同时,也在谋划通过多种方式投资养老社区建设项目,泰康人寿、生命人寿、前海人寿纷纷拿地。中国证券报记者获悉,生命人寿、前海人寿等在深圳正研究将保险资金投入养老地产项目建设的方案,意欲在房地产企业“夺地深圳”的同时“分羹”。

  业内人士认为,深圳当地养老社区项目初现拿地热潮的同时,也面临着地块有限的瓶颈,养老地产建设未必会迅猛发展。保险公司在资金运用上还将综合考虑资产负债、风险承担能力等多种方面,采取与房地产公司合作等形式,审慎投资房地产业务。

  深圳养老社区吸引险资入局

  在保险公司举牌地产股成为近期热议话题之际,保险资金在房地产领域的投资意图开始引发外界各种猜测。而在举牌之外,险企以各种形式参与到养老地产开发项目中的趋势也逐步显现,养老社区或成为下一个投资密集区。

  4月3日,泰康人寿宣布在上海松江新城投资42亿元建设养老社区。此前,泰康先后在北京、上海、广州、三亚拿到养老用地。4月9日,佳兆业集团联合生命人寿以54亿元价格拍得“大鹏下沙滨海生态旅游度假区整体开发项目”,成为深圳自2001年建立土地招拍挂制度以来最大一宗单一地皮交易。4月10日,前海人寿以4亿元的价格拍得一宗总面积为1.086万平方米的深圳宝安区地块,准备划作养老社区建设用地。

  加上4月上演生命人寿、安邦集团对金地集团、金融街(行情,问诊)等股票的举牌行动,险资在房地产的兴趣已经“霸气外露”。中国证券报记者从广东相关人士处获悉,目前多家当地保险公司都在酝酿在深圳以及广东省内其他地方介入房地产项目投资,养老社区建设将成为今年保险公司在当地资金运用的重要课题之一。

  接近生命人寿人士对中国证券报记者透露,目前生命人寿正规划在深圳当地的养老社区项目开发工作,位于大鹏新区的养老社区项目现在进展顺利,生命人寿将以其他公司的股东身份参与其中,但并非作为最大股东出现。该人士拒绝就养老项目是否包含在前述拍得项目当中进行证实。

  公开资料显示,前述“大鹏下沙滨海生态旅游度假区整体开发项目”用地面积为86.98万平方米,土地性质为综合性质用地,包含商业服务业用地、文体设施用地、交通场站用地、供应设施用地、绿地与广场用地。此前大鹏新区有关部门表示,希望竞得企业配合大鹏新区发展战略,突出绿色建筑、低碳生态、循环经济和冷热能综合利用。

  佳兆业方面则表态称,合作开发模式可以实现资源互补,在一些大项目运作上更具优势,这将在快速扩张的过程中有效地控制整个集团的负债率和整体投资风险,也有利于保障集团良好的企业形象和在境内外资本市场的融资能力。

  4月1日,生命人寿增持佳兆业集团1298.3万股,持股占比上升为15.2%。此外,生命人寿还在多个三四线城市打造“生命金融城”商业地产项目,目前进驻的城市包括扬州、襄阳、长春、西安等,有消息称,生命人寿在此方面总投资超过200亿元。

  房企、保险合谋“分羹”

  公开资料显示,目前,包括佳兆业集团在内的多家房地产企业已经在“夺地深圳”方面有所动作,而保险公司在这一过程中也正逐步显现“分羹”态势。

  中国证券报记者发现,金地集团股东之一深圳福田发展投资公司的官网介绍内容显示,该公司成立于1983年11月29日,注册资本50512.51万元,是深圳市福田区政府唯一全资国有企业,主要从事股权管理、创投基金管理、科技产业园区的开发和商业物业的经营管理业务,总资产近27亿元,净资产21亿元。除持股金地集团外,该公司还是深圳市创新投资集团有限公司、深圳市福田创新资本创业投资有限公司、深圳福田燃机电力有限公司、深圳市福田体育发展有限公司等多家企业的参控股方。

  目前,生命人寿仍是金地集团第一大股东。从公开披露的2014年一季度房企销售金额排行榜数据来看,金地集团销售额为78.5亿元,万科地产同期销售额为528.1亿元。金地集团土地储备已经跌出房地产企业前十名,但土地存续比尚处于较为匹配的状态。

  信达证券研报基于金地集团最新披露的年报分析认为,金地集团的销售实现平稳增长,土地储备大幅增加。数据显示,平均开盘周期由12个月缩短至近10个月,且在报告期内,共获取26个项目,总计超过750万平方米的可售资源,同比增长210%。报告期末,金地集团的土地储备超过2500万平方米,公司权益土地储备近1900万平方米。

  东兴证券研报则认为,考虑到金地集团销售业绩增长明显,土地储备充足,判断其2014年的增长仍将持续,且险资增持显示出机构对公司长期价值的认可。

  目前,虽仍无明显迹象表明生命人寿、“安邦系”对金地集团、金融街的增持和养老地产有无直接关联,但已有多位保险业内人士对中国证券报记者表示,险资投资偏好房地产并非偶然,只是短期内的举牌举动比较明显,使得一些解读将二者联系起来。

  前述接近生命人寿的人士则表示,目前生命人寿的举动更多地体现在投资和拍地,涉足养老社区是早已规划好的动作,但并不代表举牌房地产个股必然与此相关。

  前述广东省人士表示,随着几十万“老深圳人”接近或步入老年阶段,这部分养老需求已经开始逐渐被释放出来。目前,房地产公司、保险公司在当地已经积极参与到拍地当中,地块受到青睐的热度明显,至少有3家以上当地险企在拿地上表现踊跃。

  未必狂飙突进

  广东某中型保险公司管理人士对中国证券报记者表示,现在谈到养老社区的话题时,业内经常把关注重点放在项目建设的硬件投资上,但往往忽略了软件的重要性。“养老的配套服务现在还比较欠缺,只强调地产投资如何大还是不够的。”

  该人士认为,深圳的服务水平和养老意识正在被逐步培养起来,这将给保险公司和房地产公司的介入提供优质条件。但同时也面临一个制约瓶颈,即深圳可用于此类项目建设的地块有限。

  前述接近生命人寿人士表示,虽然保监会在2月已经调整保险资金的大类监管比例,但保险公司在资金运用上还将综合考虑资产负债、风险承担能力等多种方面,而非单纯考虑投资回报高的业务板块进行投资。他认为,生命人寿在考虑未来和房地产有关的投资方面,仍会采取谨慎的态度。

  “在深圳的这种情况下,一方面,保险公司可能会采取与房地产公司合作的方式,或者前者通过成为后者的股东来介入项目投资;另一方面,客观上来看,当地养老地产建设未必会短期内迅猛发展。”前述广东省人士表示。

  此前有消息称,前海人寿在深圳宝安拍得的地块溢价6倍,起拍价为6850万元,在拍得之前经过21次出价,最终楼面地价为每平方米14815元。房地产业内人士认为,该项目用于养老设施建设最终产生的利息成本,以及建筑、安装、配套设施和服务成本,最后将转嫁到养老院的老人身上。

  深圳市有关部门人士表示,希望未来在该地块上建设高端养老院,锁定能拉动本地消费的富裕人群。相比较目前北上广的高端养老院,月收费1万多元的价格并不算高。根据规划,到2020年,深圳市将兴建70处机构养老设施。这意味着要新增约40个机构养老设施,而新增的养老用地倾向于采用招拍挂的方式出让。

  泰康人寿相关负责人士对中国证券报记者表示,养老社区起步阶段的收费会主要面向中高档消费群体。除了相关基础设施硬件建设外,还将尝试把医疗服务、老年大学等配套的“软件”服务进一步完善,丰富入住老年人的生活。

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